สมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2023” เพื่อร่วมแลกเปลี่ยนประสบการณ์วิเคราะห์กลยุทธ์และชี้แนะแนวทางในการปรับตัวแก่กระตุ้นยอดขายแก่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกขนาดจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้เกี่ยวข้อง
สุรชัย ชัยตระกูลทอง ผู้ช่วย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน กล่าวว่าปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างของไทยมีมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ที่ภาครัฐมีนโยบายการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ สนามบิน รถไฟฟ้าความเร็วสูงและอื่นๆ รวมทั้งการก่อสร้างภาคเอกชน การก่อสร้างคอนโดมิเนียมและที่พักอาศัยต่างๆเนื่องจากส่วนใหญ่แล้วแรงงานภาคการก่อสร้างที่มีอยู่นั้นส่วนใหญ่จะเป็นแรงงานต่างด้าวนำเข้ามาทำงานจากประเทศเพื่อนบ้านและต้องแย่งชิงแรงงานต่างด้าวเหล่านั้นกับประเทศเพื่อนบ้านด้วยเพราะประเทศเพื่อนบ้านก็มีโครงการก่อสร้างเช่นเดียวกัน ซึ่งเมื่อเกิดสถานการณ์ COVID-19 แรงงานต่างด้าวจำนวนหนึ่งก็ย้ายกลับประเทศของเขาทำให้ปัญหาแรงงานยิ่งเป็นปัญหาขาดแคลนอย่างหนักอีกครั้ง ถึงแม้ว่ากระทรวงแรงงานจะพยายามหาทางช่วยเหลือ ผ่อนผันการขึ้นทะเบียนแรงงานต่างด้าวให้ถูกกฎหมายเพื่อให้แรงงานต่างด้าวอยู่ในประเทศไทยมากขึ้นก็ยังประสบปัญหาอยู่ ดังนั้นทางกระทรวงแรงงานจึงมีแนวคิดที่จะพัฒนาฝีมือแรงงานภาคการก่อสร้างให้มากขึ้นโดยร่วมมือกับสถาบันการศึกษา ภาครัฐอื่นๆและภาคเอกชนร่วมพัฒนาทักษะการก่อสร้างสร้างขีดความสามารถแรงงานภาคการก่อสร้างใช้งานในประเทศซึงต้องใช้เวลาเพราะการทำงานภาคการก่อสร้างทำงานไม่สะดวกสบายเหมือนอย่างแรงงานในธุรกิจอื่นๆ อีกประเด็นที่เป็นปัญหาสำหรับแรงงานสัญชาติไทยคือการมีที่อยู่อาศัยที่เป็นของตนเองเนื่องจากความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีน้อย เพราะรายได้ไม่เข้าเกณฑ์วงเงินสินเชื่อของธนาคารที่เปิดให้สินเชื่อเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัย บ้านและคอนโดมิเนียม เป็นต้น ดังนั้นทางกระทรวงแรงงานได้หาแนวทางแก้ปัญหาดังกล่าวด้วยการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่แรงงานสามารถซื้อได้ผ่อนชำระได้ร่วมกับผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขณะนี้โครงการนี้กำลังอยู่ระหว่างการศึกษาว่าจะสามารถร่วมมือกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองผู้ใช้แรงงานสามารถซื้อได้ โดยกระทรวงแรงงานจะเข้าไปสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ยให้กับผู้ประกันตนสามารถซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูงในอนาคต
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ
พินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัดกล่าวว่า ในแง่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนช่วง COVID-19 ถือว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ เช่า จำนวนมาก การก่อสร้างก็คึกคัก ผู้ประกอบการแทบทุกๆบริษัทและทุกๆโครงการต่างเปิดตัวพร้อมๆกันแก็สามารถที่จะปิดยอดการจองการขายได้หมดในเวลาอันรวดเร็ว แต่ในปัจจุบันสถานการณ์หลัง COVID-19ยอดการขายคอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆขายยากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องมองหากลยุทธ์ปรับใช้ให้เหมาะสมกับการดำเนินธุรกิจเพื่อให้อยู่รอด เช่น ปรับการก่อสร้างที่ผสมผสานทั้งโครงการคอนโดมิเนียม โรงพยาบาลและรีเทลอยู่ในพื้นที่เดียวกันเพื่ออำนวยความสะดวกดึงดูดใจแก่กลุ่มผู้บริโภคมากขึ้น รวมทั้งสร้างคอนโดมิเนียมและโรงแรมในพื้นที่เดียวกันเลยให้กลุ่มผู้บรริโภคเลือกตัดสินใจเองว่าจะเลือกแบบซื้อขายเป็นกรรมสิทธิ์โอนทันทีตามข้อกำหนดของแต่ละโครงการของคอนโดมิเนียมหรือเช่าพักเป็นรายปีในรูปแบบโรงแรม ซึ่งส่วนใหญ่แล้วลูกค้าชาวต่างชาติจะนิยมเช่าเป็นรายปีในรูปแบบโรงแรมในจังหวัดที่เป็นสถานที่ทำงานและสถานที่ท่องเที่ยว แม้ว่ากำลังซื้อในประเทศและต่างประเทศในขณะนี้ในไตรมาสสุดท้ายของปี พ.ศ.2565 จะยังไม่กลับมาเหมือนเช่นช่วงก่อน COVID-19 แต่ก็ยังทยอยขายและปล่อยเช่าได้ในบางโครงการบ้างแล้วจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่กลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเพิ่มขึ้นจากมาตรการผ่อนคลายการล็อกดาวน์ของรัฐบาล คาดว่าในช่วงปี พ.ศ.2566 กำลังซื้อคอนโดเมิเนียมจะกลับมาได้จากนักท่องเที่ยวชาวยุโรป เช่น สหราชอาณาจักร ราคาซื้อคอนโดเฉลี่ย 4,100,000 บาทและนักท่องเที่ยวเอเชีย เช่น นักท่องเที่ยวประเทศจีน 50% จะซื้อคอนโดเฉลี่ยยูนิต5,000,000 บาท
ปัจจัยที่จะทำให้ลูกค้าต่างชาติกลับมาในตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้ง
ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่าปัจจัยการท่องเที่ยวพราะลูกค้าส่วนใหญ่ที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์มักจะเคยเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยก่อนและเกิดความประทับใจจนกระทั่งเกิดความสนใจหาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยเป็น่วนตัว และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ที่จะลงทุนเพื่อการซื้อขายแบบปกติทั่วไปเหมือนการลงทุนของคนไทย เป็นต้น ซึ่ง ทั้ง 2 ปัจจัยจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญว่าชาวต่างชาติจะกลับมาในตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยในระดับใด แตกต่างอย่างไรกับช่วงก่อน COVID-19 ที่ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติมาก สร้างโครงการไหนก็ขายหมดปิดยอดการขายได้ในช่วงเพียง 2-3 เดือนเท่านั้นในส่วนปัจจัยเสี่ยงนั้นมองว่ายังคงเป็นเรื่องเศรษฐกิจภายในประเทศ อัตราดอกเบี้ยและปัญหาค่าอุปกรณ์ก่อสร้างที่สูงขึ้นจะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมของไทยแพงกว่าในประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงในภูมิภาคอาเซียนที่มีสถานที่ท่องเที่ยวที่ดึงดูดนักเที่ยวเที่ยวเช่นเดียวกับประเทศไทย อย่างใน ประเทศเวียดนามและ สปป.ลาว เป็นต้น แต่อย่างไรก็ตามอยากให้ภาครัฐมีมาตรการสนับสนุนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เช่นเดียวกับภาคธุรกิจอื่นๆ
แนะนำผู้ประกอบการไทยทำตลาดอื่นๆทดแทนตลาดกลุ่มชาวจีน
อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังดึงดูดชาวต่างชาติได้ดีต่อเนื่อง ด้วยค่าครองชีพถูกและราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าในหลายๆประเทศเมือ่เปรียบเทียบกัน เช่น ทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าฮ่องกง 5 เท่า, ทำเลในกรุงเทพฯ ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าสิงคโปร์ 3 เท่าและทำเลกรุงเทพ ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าเซี่ยงไฮ้ 2.5 เท่าเป็นต้น ส่วนการซื้อคอนโดในไทยเป็นรูปแบบ Freehold ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ขาด ในหนึ่งโครงการเปิดรับชาวต่างชาติถึง 49% ขณะที่บางประเทศเป็นรูปแบบ Leasehold เช่าถือครองกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนด จึงเป็นข้อได้เปรียบของไทย ด้วยปัจจัยดังกล่าวทำให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในประเทศที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง เช่น ฮ่องกง จึงเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศ ทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่ คนวัยทำงานและวัยเกษียณ เลือกที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในประเทสไทยมากขึ้น สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยสูงสุดที่ผ่านมาจะเป็นประเทศจีน 15%, สิงคโปร์9% , เยอรมนี 9% , รัสเซีย 8%, ฮ่องกง7%, อังกฤษ7%และไต้หวัน 7%แต่หลังจากสถานการณ์ COVID-19 ชาวต่งชาติจากจีนลดการซื้อคอนโดมิเนียมทุกๆกรณีเนื่องจากประเทสจีนยังไม่เปิดประเทศให้พลเมืองจีนเข้าออกอย่างเสรีเหมือนอย่างเช่นช่วงก่อน COVID-19 ดังนั้นผู้ประกอบการชาวไทยควรหาตลาดดึงผู้ซื้อชาวต่างชาติตลาดใหม่ๆ เช่น ตลาดตะวันออกกลาง และเอเชียเพิ่มเติม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับลูกค้าชาวจีน
เค่อเจีย เตียว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัดกล่าวว่า คนจีนมองเป้าหมายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไว้ 3 ทวีปคือ ยุโรป สหรัฐอเมริกา และเอเชีย โดยในเอเชีย ประเทศไทยถือเป็นเป้าหมายอันดับ 1 รองลงมาคือญี่ปุ่น และมาเลเซีย โดยเหตุที่คนจีนชอบประเทศไทย เพราะมองว่าเป็นสถานที่ที่อยู่ง่ายที่สุดสำหรับคนจีน อีกทั้งศาสนา อาหาร วัฒนธรรมใกล้เคียงกัน และคนไทยมีความเป็นมิตรกับคนจีน เปิดกว้างต้อนรับมากกว่าประเทศอื่นๆ ทำให้อย่างไรไทยยังคงเป็นความสนใจหลักของชาวจีนเสมอและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนจะนิยมซื้อจากผู้ประกอบการชาวจีนที่มาลงทุนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นลำดับแรก ก่อนที่จะไปเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการชาวไทย ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ทำเลที่คนจีนสนใจจะเป็น ห้วยขวางและพระราม 9 เป็นต้น ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อกลุ่มลูกค้าชาวจีนนั้นมองว่ายังต้องประเมินสถานการณ์ไปสักระยะเพราะประเทศจีนยังไม่เปิดให้คนจีนเดินทางเข้าออกนอกประเทศเต็มรูปแบบเหมือนเช่นช่วงก่อน COVID-19 อาจจะต้องรอถึงกลางปี พ.ศ.2566 ว่าสถานการร์ตอนนี้จะเป็นอย่างไร ถ้าประเทศจีนเปิดประเทศมั่นใจได้ว่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนจีนในประเทศไทยจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง
ผ่ากลยุทธ์คอนโดมิเนียม ปี พ.ศ.2566
พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เนื่องจากปัจจุบันมีการฟื้นตัวจาก COVID-19 แล้วและกลุ่มผู้บริโภคภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเริ่มกลับสู่สถานการณ์ปกติในการที่เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเองและลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ จึงจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องมีการแลกเปลี่ยนประสบการณ์การดำเนินธุรกิจ องค์ความรู้เทคโนโลยีใหม่ๆสร้างสรรค์รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆและควรศึกษาพติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปรอบด้านเพื่อนำมาปรับกลยุทธ์ใช้ในการดำเนินธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในทุกๆกลุ่มสร้างขีดความสามารถที่ได้จากการจัดสัมมนาประจำปีของทางสมาคมฯในหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2023”ซึ่งได้ระดมผู้เชี่ยมชาญ กูรูของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยาร่วมวิเคราะห์กลยุทธ์การปรับตัว แนวทางกระตุ้นยอดขาย ตลอดจนแนวโน้มการฟื้นตัวและเติบโตของตลาดต่างชาติ เป็นแนวทางช่วยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกขนาดรวมทั้งอุตสาหกรรมและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องให้สามารถนำไปประยุกต์ใช้ในการวางกลยุทธ์ไปปรับใช้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้บริโภค ตอบโจทย์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ.2566 และในอนาคตอีก 3-5 ปีที่กำลังจะมาถึงให้ได้
สำหรับปัจจัยบวกที่สำคัฐที่จะช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาสดใสอีกครั้งเหมือนช่วงก่อนสถานการณ์ COVID-19 นั้นภาครัฐต้องมีส่วนสำคัญในการใช้นโยบายกระตุ้นช่วยเหลือและสร้างความเชื่อมั่นแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งเร่งฟื้นฟูการท่องเที่ยวซึ่งเป็นรายได้หลักที่สำคัญของประเทศให้กลับมาเฟื่องฟูแข็งแกร่งอีกครั้งโดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน และชาวยุโรปที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและมาทำงานหรืออยู่อาศัยในไทยนานๆ ซึ่งส่วนใหญ่นักท่องเที่ยวเหล่านี้จะค่อนข้างมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงๆระดับลักชัวรี่และจะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้สำหรับพักผ่อนแทนการเช่าพักในโรงแรมตามสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น รวมทั้งภาครัฐควรเร่งหาหามาตรการกระตุ้นการส่งออกสร้างรายได้เข้าประเทศโดยเร่งด่วน แก้หนี้ภาคครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัญหาใหญ่ที่แก้ยากให้คลี่คลายลงเพื่อให้เศรษฐกิจของประเทศขับเคลื่อนไปข้างหน้าในทิศทางบวกได้อีกครั้ง ในส่วนปัจจัยเสี่ยงที่พึงระวังและควรติดตามอย่างใกล้ชิดไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นแต่ทุกภาคส่วนของประเทศควรพึงระวัง คือ เศรษฐกิจโลกที่ยังมีแนวโน้มชะลอตัวและฟื้นตัวได้ช้าจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ผ่านมา การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย วิกฤติขาดแคลนพลังงานในยุโรปจากปัญหาสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยังไม่มีท่าทีจะยุติ ปัญหาจากการปิดเมืองในการควบคุม COVID-19 หลายๆประเทศที่เป็นคู่ค้าของไทยและปัญหาภายในประเทศของไทยเองทั้งเรื่องการเมือง เศรษฐกิจ สังคม และสาธารณูปโภคต่างๆที่ราคาสูงขึ้น อย่างไรก็ตามเชื่อมั่นว่าสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ.2566 จะกลับมาฟื้นตัวสูงสุดในรอบ 4 ปี และจะมีกำลังซื้อจากกลุ่มผู้บริโภคที่ชะลอการซื้อในช่วง COVID-19 และกลุ่มผู้บริโภครุ่นใหม่ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ในแบบพาะตัวเองเพื่อสร้างครอบครัวให้อยู่รวมกันทุกๆวัยมากขึ้น
ปรับกลยุทธ์ใช้ตามสถานการณ์ช่วยฝ่าทุกๆวิกฤตได้
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า ในทุกๆวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ เช่นเดียวกับวิกฤต COVID-19 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ทำธุรกิจได้น้อยลง จากที่เคยขายนักท่องเที่ยว นักลงทุนชาวต่างชาติได้เยอะแต่ขณะนี้เรียกได้ว่าแทบจะไม่มีนักเที่ยวและนักลงทุนชาวต่างชาติซื้อจำนวนมากเหมือนที่ผ่านมา จึงอยากแนะนำให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์หันมาทำตลาดลูกค้าคนไทย โดยเฉพาะกลุ่มคนวัยเกษียณที่มีเงินต้องการบ้านเดี่ยวที่อยู่อาศัยเป็นครอบครัวใหญ่ ออกแบบอำนวยความสะดวกครบจบในที่เดียว กลุ่มวัยทำงานที่กำลังสร้างครอบครัว สร้างอสังหาริมทรัพย์รูปแบบกะทัดรัดในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปแต่มีสาธารณูปโภคครบครัน วันหยุดพักผ่อนไม่ต้องเดินทางไปพักผ่อนที่ไหนพักอาศัยอยู่ในบ้านอยู่ในโครงการก็เหมือนได้ท่องเที่ยวแล้วและที่สำคัญหากโครงการใดอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา โรงพยาบาลจะได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยในอนาคตได้ไม่ยากนัก ส่วนการขยายโครงการไปตามจังหวัดท่องเที่ยวนั้นอยากให้ประเมินความเสี่ยงความชำนาญและราคาวัสดุก่อสร้างในการดำเนินธุรกิจเพราะไม่ใช่ว่าผู้ประกอบการทุกคนจะประสบความสำเร็จในการทำโครงการในต่างจังหวัดในจังหวัดท่องเที่ยว อยากให้ค่อยๆลงทุนในพื้นที่ทำเลที่ถนัดมากกว่าและควรรักษาฐานลูกค้าเดิมของผู้ประกอบการเหล่านั้นเอาไว้ให้ได้ เพราะลุกค้าเดิมจะเป็นกระบอกเสียงที่สำคัญในการชักชวนกลุ่มผู้บริโภครุ่นลุก รุ่นหลาน เข้ามาอยู่ร่วมกันในอนาคต
